六問業委會:海外也有業委會嗎?都有哪些神操作?

作者:jizhe    来源:025zxw.com    发布时间:2019-11-08 17:40    浏览量:

20世紀90年代,商品房改革浪潮涌動,“業主”成為新生的社會群體,業主委員會(下稱業委會)順時而生。然而,自1991年內地首家業委會成立以來的20多年間,各地有關業委會成立難、履職難的報道頻頻見諸媒體。盡管《物權法》以人大立法的高度明確了業委會的法律地位,各地業委會發展仍未走出困境。近期,人民網派出多路記者採訪求証、請教專家學者,回顧業委會發展歷程,聚焦業委會發展困境,剖析個中深層次原因,推出“七問業委會”系列報道,對其中普遍存在的問題進行建設性的探討。同時,記者也深入調研各地支持業委會發展的新舉措及部分小區業委會履職的新做法,探討哪些成功經驗更有利於推進業委會工作向好發展。

 



新聞回顧:

所有和諧的社區都是一樣的,不和諧的社區卻各有各的麻煩。許多海外國家也同樣會面臨基層社區治理的種種難題:開發商或物業公司代管小區資金有貓膩咋整?小區有破壞社區和諧的“惡鄰”咋整?遇到拖欠物業費還想賣房一走了之的業主咋整……在不同國家,業主組織的叫法可能略有不同,但這些組織與國內業委會在本質上都是一樣的,都為維護業主合法利益而存在。

“業主代表可以很好地為我們服務,與社區居民共同管理好自己社區的事兒。”西班牙人湖長明已在北京工作多年,這些常用的“兒化音”他已能脫口而出。“在我們西班牙,雖然絕大多數情況下都是居民自己管理社區事務,可如果遇到社區解決不了的問題,我們也會尋求政府的幫助。”湖長明說。

租戶也能發起業主大會

西班牙的人口總量為4600余萬,一個普通住宅小區大概隻有100戶居民。小區整體規模不大,居民數量相對較少。湖長明在西班牙的家就在一個類似規模的社區中。

湖長明說:“每年,社區都會投票選出2-3名代表,代表全體業主管理社區內部的事務。他們沒有任何報酬,完全是義務為社區服務。當然,如果他們存在違法行為或者他們的服務不能讓業主滿意,我們隨時可以另選代表。”

此外,據湖長明介紹,西班牙政府有專門對接社區事務的管理部門,如果遇到社區內部解決不了的問題,業主代表會將這些問題反映給政府部門。“先內部解決,不行再找政府幫忙,這種管理方式更靈活、也更高效。”湖長明補充到。

在英國,住宅小區內的任何人都可以發起業主大會。業主可以,租戶也可以﹔一個人可以,多個人也可以——可無論發起人是誰、有幾個,都必須盡量讓小區公寓中所有住戶參與進來。

國情不同,國家對社區管理採取的政策也不同。社區治理專家表示,讓社區居民自己管理社區事務是許多國家普遍的做法,政府很少干預。此外,社區管理是一項專業性要求非常高的工作,如果基層政府工作人員不具備相關專業知識,過多干預社區事務往往會適得其反。

小區賣出75%,業主需在2個月內成立業委會

在美國、澳大利亞、加拿大等一些國家,住宅小區建設項目獲批的同時,開發商必須同時建立一個法人社團,代表業主利益監督項目建設。在小區選出第一屆業主委員會之前,這個法人組織將代行業委會的權力。這個由開發商成立的法人性質的社團,可以看成是小區業委會的“前期形態”。當小區房屋銷量達到75%,小區控制權會逐步從開發商手中移交到業主手中,開發商開發主體和業主組織主體二合一的身份就會分化。

美國《統一公寓大廈法》規定:小區房屋銷售量達到75%后的60天內,入住業主需要選出第一屆業委會成員﹔開發商則需要在第一屆業委會產生之后的60天內,完成小區控制權的移交。如果開發商拒絕在規定時間內辦理移交手續甚至存在挪用、侵吞代管的小區資金等問題,業委會可以直接去法院起訴開發商。

海外國家的業委會運作更高效、權責更明晰,這與海外國家業委會法律地位更加明確不無關系。專家指出,“美國住宅小區業委會的法人主體地位十分明確,這是業委會維權和運作的基本保障。雖然並非所有國家的業主組織都具有法人身份,但目前各國業主組織均呈現出法人化的發展趨勢。反觀國內,尚未有法律或政策性文件對業主大會和業委會的組織特征給予明確的定性。這就為業委會行使職責以及接受監督埋下了隱患。”

惡意欠費,業委會可干預房屋出售

在海外一些國家,業委會等業主組織為業主服務和謀取福利的方式更加多樣化。在韓國首爾,經與業主協商,一小區的業委會為所有業主安裝了家庭太陽能迷你發電機。據該小區業委會長說,這個裝置每個月平均可以為業主節約電費8300韓幣(約合人民幣48元)。

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